这一要求反映出个人炒股加杠杆怎么操作，监管机构对人工智能交易的组合方式日益感到担忧，此前FTC就着手对大型科技公司与知名人工智能初创公司之间的合作关系进行了更广泛的审查。
一、房地产“一揽子”优化方案落地
房地产政策持续优化。2024年4月30日，政治局会议提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。在此之前，相关政策陆续的出台已经进行了前期铺垫，比如2023年7月份，人民银行为8个试点城市，提供合计1000亿元租赁住房贷款支持计划，以支持当地住房租赁经营主体收购存量住房。
从地方行为来看，去年四季度以来，各地推进政策优化的速度加快，并因地制宜创新了调控方式。在渐次放开限购等政策以外，多地推出住房“以旧换新”政策。截至2024年5月15日，全国已有超过60多个城市或地区，推进住房“以旧换新”政策。从运行机制来看，大致分为三大类，按政策强度由高到低排序分别为：
（1）地方国企收购，比如郑州城发，依据《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》通知，郑州已启动二手住房收购试点工作。（2）住房补贴或其他优惠，比如苏州、南京等地在2023年下半年以来多次给与购房者一定补贴或契税减免等优惠；（3）引入中介代卖。比如上海，购房居民与房企达成购买新房意向，再将旧房委托给中介出售，若旧房未能出售，则可撤回购新意向。
新“一揽子”去库存方案，最大的亮点在于形成了政策组合拳。政治局会议的表态意味着，政策由点及面，全国范围内住房去库存的大幕拉开。而此次房地产政策吹风会，各部委之间协调配合，相应推出了具体的方案，这一套方案的亮点在于形成了政策组合拳。
（1）需求侧限制性条件放松：全国范围内调整首套房和二套房首付比例下限，分别降至15%和25% ；下调住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套房公积金贷款利率下限调整至2.775%和3.325%；取消全国层面首套和二套住房商业性贷款政策利率下限。
（2）供给端地方政府主导收储：提出“商品房库存较多的城市，地方政府可以以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，继续“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”，推进“消化存量商品房”重点工作。设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
（3）缓释行业相关主体风险：在广泛调研的基础上，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。
二、向前看，还有哪些政策值得期待？
从细节来看，后续政策加码空间仍会有更多期待。其一，本轮去库压力相对更大。一方面，截至2024年4月，住宅类商品房待售面积接近3.91亿平，略低于上一轮的高点4.66亿平。但由于销售量急剧下滑，导致库存去化周期被动拉长。上一轮库存高点发生在2016年2月，库存去化周期为21.6个月左右，截至2024年3月，本轮库存去化周期已经攀升至22.4个月。另一方面，居民存量债务杠杆更高。2016年居民杠杆率季度均值为42.7%，而截至2024年一季度末，居民杠杆率已经攀升至64%，高出21.3个百分点。这意味着居民加杠杆的空间并不如2016年那一轮充足。对应地，则是需要来自政策端的更大力度地托底。
其二，不少地方在实操中已经落实了相关政策。在全国范围内取消购房首付比例和贷款利率下限，其本身是具有弹性的。2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。不少地市在执行政策的时候，已经把房贷利率下调至LPR减一定点数。首付执行比例的实际执行也是类似情况。而市场对地方政府真金白银收储的期待较高。但从此次政策的表述来看，“酌情以合理价格收购部分商品房”，且要求“以需定购”，第一批资金安排了3000亿保障性住再贷款，用于支持以上事项。
因此，对后续政策加码空间的期待，以及政策落地的效果，才是当前市场行情持续性和强度的核心定价逻辑。具体来看有三个关注点。
关注点一：保障性住房再贷款，如何用？此次人民银行创设的保障性住房再贷款，其运行机制大致为人民银行给商业银行提供资金，而商业银行提供一定的足额合格质押品。其后，商业银行向地方国企投放一定额度资金，地方国企在市场上收购存量的已建成未出售商品房，转为配售型或配租型保障性住房，前者可供出售而后者则从后续运营中获取收益。
参考上一轮去库存经验，上一轮库存周期中，商品房住宅待售面积高点是2016年2月73931万平，去库持续到2019年11月低点49221万平，去化率约在33%左右。按照这一比例，2024年4月末为39088万平，需要去库12899万平。当前百城样本住宅均价约为1.6万/平，需要资金约2万亿元，若购房折扣率为70%，则需要资金1.4万亿元。
从目前的资金安排来看，资本金部分为再贷款3000亿元，加上撬动信贷资金5000亿元，合计体量8000亿元。保守方案下，考虑能有较大的购房折扣，如上文假设的70%，且资金用于化解狭义库存压力，则已公布的资金体量相对而言尚可，但其力度还不足够。通常而言，政策会自上而下推进，会需要等待一轮自下而上的数据反馈，大概率会根据第一批资金落地情况再进行调整，后续加大力度仍可期待。
关注点二：政策落地的效果。政策的执行主体为地方政府，博弈核心在于潜在回报率与资金成本之差。从2008年美国经验来看，美国财政部接管美国两大住房抵押贷款公司房利美和房地美，打击面是全国性的。而本轮政策责任落实给地方，潜在的问题是不同地方执行力度和推进效果存在差异。
从地方主体的诉求考虑，其参与落地政策的积极性受到两方面影响：其一，到位资金能否帮助存量资产盘活，缓解债务压力；其二，从运行项目的角度，需要考虑收储的潜在收益是否大于借贷成本。收储的潜在收益>借贷成本，即(租金回报率+增值空间-运营成本)>借贷成本，从不等式左右两端来看，运营成本比较稳定，增值空间并不是收储早期所重点关注的问题，则主要变量来自于租金回报率和借贷成本。
静态来看，主要一线和热门城市的租金回报率并不高，2024年4月份，上海、北京、深圳、广州、天津、成都的二手房租金回报率分布在[1.43%，1.75%]，均值为1.66%。但这并没有考虑收储的“折扣”优惠，假设可以以7折进行收购，则租金回报率可以达到2.37%。扣除运营成本后，考虑到政策优惠类再贷款工具的利率较低且通常有财政贴息，那么依然存在一定的获利空间，从而激发地方主体行为。
关注点三：“供给侧”去库存的另一层含义。2024年4月29日，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让；去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
从数据来看，对于商品住宅库存压力较大的城市，房企对当地土拍市场参与度已经下降。去化月数超过36个月的城市，样本数20个，2023年土地出让宗数约为29宗；去化月数低于36个月的城市，样本数47个，2023年土地出让宗数约为56宗，高出近一倍。
地方主体“收储”看似是在需求端发力，实际上仍是供给侧政策，主要起到的作用是减少市场上的住房供应，缓和供需矛盾。而土地端的供给侧改革若能加强配合力度，则更有利于强化政策效果。对此，更优的政策组合为进一步缩减地方土地供给，而以专项债、增发国债转移支付、财税改革等方式补充地方财政收入，在实现化解存量债务的同时，兼顾地方经济发展。
三、资本市场如何反应？
股债市场已经对政策的优化调整进行定价。随着地产政策逐步优化调整，资本市场对此反应较为积极。股票市场，4月份以来（基期为2024年3月29日，即当月最后一个交易日，截至2024年5月16日），上证综指累计上涨2.67%，房地产行业指数则获得超额收益，其中A股房地产指数累计上涨4.96%，恒生综合房地产建筑行业指数累计上涨16.58%。
债券市场，交易所地产债指标券比如21金地04，20龙湖06，年初以来（基期为2023年12月31日，截至2024年5月16日）分别累计上涨25.41%、40.34%，21万科04出现主体层面风险但也直接受益于地产政策调整，4月下旬以来净值较低点反弹28.97%。
新“一揽子”方案推出，市场表现存在分歧。2024年5月17日，股票反馈最为积极，房地产ETF上涨9.49%。商品中含供给缩减预期的纯碱期货主力合约上涨7.72%，更贴近竣工端的玻璃期货主力合约上涨3.74%。
债券市场，30年国债活跃券230023.IB，对政策反馈相对克制。早盘因《金融时报》措辞而大幅上行，日内经历了超长期国债招标（偏利空）、经济数据公布（偏利多）、房地产政策发布（偏利空）等事件冲击，尾盘成交利率在2.5780%附近。考虑到收盘利率并未突破早盘利率冲高后的高点，因此全天来看，对于地产政策的反馈相对克制。
后续来看，政策的优化调整对市场的影响通常有两个阶段：第一个阶段更多体现的是政策不确定性的下降带来风险偏好的回升。第二个阶段需要时间验证，需要更多的数据来印证政策效力。政策利好地产竣工和后周期相关个股的市场表现，预计对地方国资性房企、地方主城投平台的基本面的提振效果也较好。
（作者高瑞东个人炒股加杠杆怎么操作，系光大证券首席经济学家，王佳雯为高瑞东团队成员）